Continuer à investir avec l’IFI Par Marie Besche pour Investissent conseils

La période de déclaration de revenus est ouverte et, s’il est désormais trop tard pour agir sur l’IFI 2019, le timing est cependant parfait pour commencer à anticiper cette imposition sur 2020.

Marie Besche, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Magnacarta, détaille cinq options à envisager afin de développer et sécuriser son patrimoine immobilier malgré l’IFI.

Acheter la nue-propriété d’un bien neuf: un investissement immobilier exonéré d’IFI

Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est acquérir un bien pour environ 60 % de sa valeur en contrepartie d’un abandon de loyers pendant quinze ans, au profit d’un bailleur institutionnel.

L’investisseur bénéficie, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière :

- une valorisation mécanique et « contemplative », qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété

- une valorisation économique liée à l’inflation, et ceci sur toute la durée de l’investissement.

Devenir actionnaire d’un fonds d’investissement immobilier

Il faut savoir que certaines participations au capital de société détenant de l’immobilier sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière.

Certaines de ces acquisitions de titres peuvent être opérées dans le cadre d’un plan d’épargne en actions (PEA), ce qui permettra également, in fine, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lors de la revente des titres

Redécouvrir l’investissement plaisir

GFV, GFF, ces acronymes désignent un investissement dans les vignes (groupements fonciers viticoles) ou les forêts (groupements fonciers forestiers) qui, en plus de leurs richesses environnementales et patrimoniales, sont fiscalement favorables. Mais vignes et forêts étant avant tout des métiers de passion, difficile d’investir seul dans ces domaines.

A noter : Certains groupements viticoles prévoient la possibilité de rémunérer leurs associés en bouteille, liant ainsi l’utile à l’agréable !

Anticiper la transmission de son patrimoine

Diminuer son IFI tout en conservant les biens immobiliers dans le giron familial, c’est possible par le biais de la donation !

Le donateur bénéficiera, en plus, des abattements en vigueur sur les droits de mutation à titre gratuit (100 000 € par parent et par enfant). La transmission d’un bien immobilier en pleine propriété à des enfants majeurs permettra de sortir ce bien du patrimoine taxable à l’IFI des parents, tout en commençant à transmettre progressivement le patrimoine.

Attention cependant, en contrepartie, le bien ne vous appartenant plus, vous n’en percevez plus les revenus et n’en supportez plus les charges (impôts locaux, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et IFI). Le point fort La donation purge définitivement les plus-values ayant pu être réalisées sur le bien, du moment où il a été acquis jusqu’à sa transmission.

Transmission de l’usufruit temporaire à un enfant étudiant

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

- l’usus: le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien ;

- le fructus: le droit de percevoir les revenus d’un bien ; - l’abusus: le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier). Ces droits peuvent être transmis ou cédés isolément, et leur valeur sera fonction de l’âge de l’usufruitier au moment où s’opérera le démembrement.

Cette solution ne doit être mise en œuvre que lorsque l’usufruit sera destiné à aider financièrement le bénéficiaire. Le cas contraire, l’administration fiscale pourrait retoquer l’opération comme étant constitutive d’un abus de droit.

L’IFI ne sonne pas le glas !

La mise en place de l’IFI ne sonnera pas le glas des investissements immobiliers, à condition cependant que chacun prenne en compte ses objectifs à long terme (transmission, réinvestissement, etc.).

2020 approche à grand pas, le timing est aujourd’hui plus que parfait pour commencer à anticiper votre prochaine imposition !

Pour plus d’information : contactez votre conseiller Magnacarta : https://www.magnacarta.fr/carte-des-cabinets

Découvrir l’article dans son ensemble : https://intranet.magnacarta.fr/sites/default/files/upload/investissments_conseils_052019_mb.pdf